【华创宏观·张瑜团队】地产新政后，冷暖如何？——每周经济观察第23期

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文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师：张瑜

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主要观点

地产新政确有提振效果，但不同城市表现分化

5月，二线城市是楼市“松绑”主力，杭州、南京、成都等核心城市也加入稳楼市行列。但本轮楼市放松，主要是对远城区和特定购房人群的定向松绑，对于降首付等刺激性更强的政策，出台城市不多。楼市新政密集出台，对整体成交确实有提振作用，5月40城新房成交面积环比上涨14.15%，止跌回升，其中二线城市修复最明显。由于各城市政策方向和力度不同，作用效果出现分化。

（一）5月楼市加码放松，二线城市成“松绑”主力

5月以来，二线城市成为“松绑”主力。5月中旬，海南（海口）、杭州、成都这三个全国性房地产市场发布楼市新政，二线城市松绑进入新的周期。5月下旬，厦门、南京、武汉等热点楼市城市也加入稳楼市行列。

本轮楼市放松，更强调定向松绑。从政策方向看，放松限购的城市数量较多，但均是点面结合式。我们统计的11个重点二线城市，均优化了限购政策，但放松的基本是远城区，并强调精准施策。11个城市中，6城支持多孩家庭购房，5城放松远城区限购，4城缩短社保/个税年限要求。对于提高公积金贷款额度、降首付等刺激性更强的政策，出台城市不多，11个城市中仅南京、成都、济南三城提高公积金贷款额度，成都、海口两城降低（公积金）贷款首付比例。

（二）楼市略有回暖，不同城市表现分化

5月整体成交略有回暖，二线城市修复最明显。新房市场，边际修复，同比仍“腰斩”。5月40城新房成交面积环比上涨14.15%，止跌回升，同比跌幅下跌50.88%，降幅较4月收窄8.9pcts。二线城市成交规模修复最快，环比涨幅19.57%（4月-28.71%），同比降幅收窄11.06%，在各线城市中均居于首位。二手房市场，仍未企稳。据CRIC数据，5月10个重点城市二手房环比-7%，延续下滑，同比下降40%，降幅收窄16pcts。

城市层面数据也显示，楼市放松政策对成交确有提振。我们统计的11个城市中，8个城市5月商品住宅成交规模环比由负转正，8个城市同比降幅较4月收窄，平均在10pcts。但各城市政策方向和力度不同，作用效果有所分化：

1）政策力度大，边际修复。如苏州、南京、成都，政策放松力度较大且持续发力。以苏州为例，继4月限售和公积金政策放松后，5月调控进一步松动。5月苏州商品住宅成交规模环比回升至49%（4月-21%），同比降幅收窄17pcts。

2）政策力度不大或过于聚焦，延续下滑。政策力度“平庸”，如厦门，5月商品住宅成交规模环比-58%，同比降幅扩大30pcts至-87%。政策过于聚焦，如杭州，517新政除“三孩政策”以外，核心全部是针对二手房市场，对新房影响有限。5月整体商品住宅成交规模环比-46%，同比降幅扩大34pcts至-90%。

3）政策力度不大，但楼市需求好，供给放量后成交回升，如合肥，5月10号开始对局部地区放松限购，缩短社保年限要求，5月合肥商品住宅成交规模环比转正为16%（4月-4%），同比降幅大幅收窄57pcts至-4%。

每周经济观察：

需求：边际修复。本周地产销售及拿地同比降幅收窄，地铁出行人数快速修复；5月车市明显回暖，乘用车销量同比下降16.9%，降幅收窄18.5个百分点。生产：高层要求推动货运量尽快实现正增长，为二季度经济合理增长提供支撑。

风险提示：

地产政策放松超预期。

报告目录

报告正文

一

地产新政后，冷暖如何？

5月，二线城市是楼市“松绑”主力，杭州、南京、成都等核心城市也加入稳楼市行列。但本轮楼市放松，主要是对远城区和特定购房人群的定向松绑，对于降首付等刺激性更强的政策，出台城市不多。楼市新政密集出台，对整体成交确实有提振作用，5月40城新房成交面积环比上涨14.15%，止跌回升，其中二线城市修复最明显。由于各城市政策方向和力度不同，作用效果出现分化。

（一）楼市加码放松，二线城市成“松绑”主力

5月以来，各地楼市放松节奏加快，二线城市成为“松绑”主力。据诸葛找房数据研究中心统计，截至5月26日，今年调控政策放松频次超210次，仅5月单月就超90次。4月，二线城市加入“松绑”行列，据CRIC不完全梳理，年内共25个二线城市放松调控，仅4月1日至5月24日就有22城。5月中旬，海南（海口）、杭州、成都这三个全国性房地产市场发布楼市新政，二线城市松绑进入新的周期。5月下旬，厦门、南京、武汉等热点楼市城市也加入稳楼市行列。

本轮楼市放松，更强调定向松绑。从政策方向看，放松限购的城市数量较多，但均是点面结合式。我们统计的11个重点二线城市，均优化了限购政策，但放松的基本是远城区，未涉及核心城区。对于户籍家庭，多通过多孩家庭、亲属投靠等增加限购套数；对非户籍家庭，通过缩短社保或个税年限等精准施策。11个城市中，6城支持多孩家庭购房，5城放松远城区限购，4城缩短社保/个税年限要求。对于提高公积金贷款额度、降首付等刺激性更强的政策，出台城市不多，11个城市中仅南京、成都、济南三城提高公积金贷款额度，成都、海口两城降低（公积金）贷款首付比例。

（二）楼市略有回暖，不同城市表现分化

5月整体成交略有回暖，二线城市修复最明显。新房市场，边际修复，同比仍“腰斩”。据诸葛找房数据研究中心数据，5月重点监测的40城新房成交面积环比上涨14.15%，止跌回升（4月-26.95%），同比跌幅下跌50.88%，较4月收窄8.9pcts。二线城市楼市放松政策密集出台，对成交端刺激作用最明显。5月，二线城市成交规模修复最快，环比涨幅19.57%（4月-28.71%），同比降幅收窄11.06%，在各线城市中均居于首位。二手房市场，仍未企稳。据CRIC及58安居客房产研究院数据，5月10个重点城市二手房环比-7%，延续下滑，同比下降40%，降幅收窄16pcts。二手房在架房源和新增上架房源分别环比下跌1.0%、3.2%。

城市层面数据也显示，楼市放松政策对成交确有提振。我们统计的11个城市中，8个城市5月商品住宅成交规模环比由负转正，8个城市同比降幅较4月收窄，平均在10pcts。但各城市政策方向和力度不同，作用效果有所分化：

1）政策力度大，边际修复。如苏州、南京、成都，政策放松力度较大且持续发力。以苏州为例，继4月限售和公积金政策放松后，5月9日，苏州调控进一步松动：新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。5月苏州商品住宅成交规模环比回升49%（4月-21%），同比降幅收窄17pcts至-40%。

2）政策力度不大或过于聚焦，延续下滑。政策力度“平庸”，如厦门，仅是对多孩家庭及外地居民定向放松限购，且政策政策是于5月底颁布，对成交影响并不显著，5月厦门商品住宅成交规模环比-58%（4月8%），同比降幅扩大30pcts至-87%。政策过于聚焦，如杭州，517新政除“三孩政策”以外，核心全部是针对二手房市场，对新房影响有限。5月杭州二手房成交套数环比回升22.94%，但整体商品住宅成交规模环比-46%（4月11%），同比降幅扩大34pcts至-90%。

3）政策力度不大，但楼市需求好，供给放量后成交回升，如合肥，5月10号开始对局部地区放松限购，缩短社保年限要求，5月合肥商品住宅成交规模环比转正为16%（4月-4%），同比降幅大幅收窄57pcts至-4%。

二

疫情现状：北京、上海疫情反复

6月6日以来，内地新增本土感染者反弹至100例以上。6月6日至11日，单日新增本土感染者平均在137例，上周平均在79例。6月11日，新增本土感染者196例（122+74）。新增本土确诊病例来自3个省份，省份数与上周持平，其中内蒙古78例，北京34例，上海10例。新增无症状感染者涉及10省份，上周为7个省份，其中北京31例，上海19例，内蒙古8例，辽宁5例，广西4例，云南3例，其他四省各1例。

近一周北京、上海疫情反复。北京某酒吧发生规模聚集性疫情，6月9日0时至12日15时，涉酒吧疫情已报告感染者166例。北京市委宣传部相关负责人表示本轮聚集性疫情“防控难度超越新发地批发市场聚集性疫情及上一波疫情，目前仍存在外溢扩散的风险”。上海本轮疫情仍处于“拖尾期”，据上海市卫健委11日介绍称，6月1日-10日，上海社会面已累计发现阳性感染者32例，感染者波及范围广，已涉及上海13个区，且呈现出聚集性的特点。

三

每周经济观察

（一）需求：边际修复中

地产：销售及拿地同比降幅均收窄。6月11号当周，30大中城市商品房成交面积260万平，同比下降39.6%，降幅较5月底的-45.3%收窄。土地成交，6月5日当周100大中城市住宅类土地成交面积367万平，同比下跌72.5%，5月全月平均成交为273万平，同比降幅73.9%。6月8日，上海首批集中供地36宗土地全部成交，共获土地出让金834.7亿元，其中19块地以底价成交，国企、央企仍为拿地主力。

出行：较快修复。截至6月5日，18城地铁客运量4257万人，同比-20.9%，与2020年同期持平。5月底同比降幅为-37.6%，5月中旬为-42.5%。

汽车：5月车市明显回暖。5月份狭义乘用车销量为135.4万辆，同比下降16.9%，环比增长29.7%，同比降幅较上月收窄18.5个百分点。乘用车厂商批发销量同比仅小幅下降3%,环比4月份增长64%。

（二）生产：推动货运量尽快实现正增长

货运物流：受端午假期影响，6月5日当周全国公路货运物流指数降至90.5，环比下降10.5%，同比下降29.6%；大型公共物流园区吞吐量指数为97.4，环比下跌3.6%，同比下跌24.3%。政策方面，6月8日李克强总理到交通运输部考察时强调，要推动货运量尽快实现正增长，为二季度经济合理增长提供支撑。

开工率：多数行业开工率环比略有下行。6月中上旬，螺纹钢、江浙织机、半钢胎、全钢胎及石油沥青装置开工率较5月底均有所下行，其中全钢胎开工率环比下跌3个百分点，其他行业均略降约1个百分点。PVC和唐山高炉开工率强于上月底，分别环比回升3个百分点和2.4个百分点。

（三）物价：国内物价保持平稳，煤炭先进产能核定保障复工复产和迎峰度夏

猪肉价格平稳，蔬菜、鸡蛋价格下跌，水果价格上涨。猪肉平均批发价下跌0.2%，前期涨势趋缓；蔬菜、鸡蛋平均批发价分别下跌1.2%、2.7%，水果平均批发价上涨1.9%。

动力煤价继续保持平稳；5月煤炭进口同环比下降。本周秦皇岛港Q5500动力末煤平仓价收于1205元/吨，维持前值。受4月进口同环比增加及国际煤价上涨（到岸价高于国内煤价）影响，5月煤炭进口较为疲软。5月我国煤炭进口量为2054.9万吨，同比下降2.3%，环比下降12.7%；1-5月我国共进口煤炭9595.5万吨，同比下降13.6%，降幅较前4月收窄2.6个百分点。

国家能源局等四部门推进加强煤炭先进产能核定，保障复工复产和迎峰度夏。9日国家能源局等四部门发布《关于加强煤炭先进产能核定工作的通知》提出，核增产能煤矿要积极承担电煤增产保供责任，核增产能形成的新增产能必须全部按国家政策签订电煤中长期合同。

国际油价继续小幅上行。价格方面，美油和布油期价分别收于120.67和122.01美元/桶，分别上涨1.5%和1.9%。库存方面，6月3日当周美国商业原油库存增加202.5万桶，增幅约0.5%。

螺纹钢价格保持平稳，铁矿石价格小幅下跌。本周螺纹钢现货价收于4810元/吨，上周为4800元/吨，上涨0.2%；中国铁矿石价格指数收于509.6，下跌1.4%。

（四）贸易：世行与OECD下调全球经济预期

BDI指数本周环比-6.2%；CRB现货指数与工业原料指数本周环比+0.7%、+0.3%；中国进口干散货运价指数本周环比+0.3%；中国出口集装箱运价指数环比+1.3%，其中美东航线与欧洲航线运价指数分别环比+0%、+0.9%。

世界银行最新发布的《全球经济展望》报告，预计今年全球经济增长将从2021年的5.7%降至 2.9%，比1月份预测的4.1%低1.2个百分点，2023年至2024年的增长率也将维持在这一水平。预计2022年发达经济体的经济增长率将从2021年的5.1%大幅下降至2.6%，比1月份的预测低1.2个百分点。新兴市场和发展中经济体的经济增长率也将从2021年的6.6%降至2022年的3.4%，远低于2011-2019年间4.8%的年均增长率。

OECD发布最新一期经济展望，预计全球经济今年将增长3%，比去年12月的预测值低了1.5个百分点；而且明年全球经济将进一步降至2.8%，比此前的预测值低了0.4个百分点；其中美国经济今明两年将分别增长2.5%、1.2%，分别低于此前预测的3.7%和2.4%。预计OECD国家今年的整体通胀率预计将达到8.5%的峰值，随后在2023年下滑至6.0%，此前预测中预计今年通胀率将在5%触顶，然后在2023年逐渐回落3%。

5月下旬港口吞吐量较快增长。沿海重点枢纽港口货物吞吐量同比回落0.9%，其中外贸货物吞吐量同比增加2.6%，增速较前期加快；沿海八大枢纽港口集装箱吞吐量同比增长8.5%，其中外贸吞吐量同比增加13.0%，一方面是由于深圳港盐田港区去年同期生产受疫情影响基数低，另一方面是下旬随着复工复产提速沿海地区外贸进出口回升明显。

（五）地方债：单周新增专项债发行将创两年新高

实际发行更新：下周新增专项债将发行近5000亿，2020年5月来新高。6月13日当周计划发行新增地方债5298亿，其中一般债647亿，专项债4651亿；6月累计发行新增地方债（含已公布未发行）6753亿，其中一般债1056亿，专项债5697亿。

发行计划更新：继续滞后于实际发行。截至6月12日，从17个省市已披露Q2地方债发行计划看，6月新增专项债计划发行规模为5475亿（较上周不变），滞后于实际发行。

政策方面，按《扎实稳住经济的一揽子政策措施》要求，省级财政部门要抓紧调整专项债券发行计划，合理选择发行时间，加快支出进度，确保今年新增专项债券在6月底前基本发行完毕，力争在8月底前基本使用完毕。

（六）资金：关注下周的MLF操作

截至6月10日，DR007收于1.5728%，DR001收于1.3971%，较6月2日环比分别变化-5.46bps、-2.62bps。本周央行仍没有资金的净投放，下周到期资金量为2500亿。本周资金整体仍呈现被动式宽松的态势。下周三的MLF操作值得特别关注。

截至6月10日，1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.0051%、2.5680%、2.7526%，较6月2日环比分别变化+4.87bps、+0.5bps、-0.75bps。周五社融数据虽然总量超出市场预期，但是结构层面仍相对较差。特别是当下M2同比明显高于社融同比，彰显出当下经济缺乏融资需求是更为主要的矛盾。

具体内容详见华创证券研究所6月13日发布的报告《【华创宏观】地产新政后，冷暖如何？——每周经济观察第23期》。

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